Что даст результат: программа «Доступное жильё» или снижение ставок по ипотеке?

Что даст результат: программа «Доступное жильё» или снижение ставок по ипотеке?

Бюджет правительства в этом году не предусмотрел выделения финансовых средств на строительство жилья по президентской программе «Доступное жильё». Вместо этого предлагается совершить переход от механизма прямых дотаций к более низкой стоимости кредитов. Напомним, что 22 сентября текущего года в Полтаве был сдан в эксплуатацию первый десятиэтажный новый дом по данной программе. При этом ключи от квартир довольные жильцы получали из рук самого премьер-министра Украины Юлии Тимошенко. Владельцами квартир стали сто семей работников органов внутренних дел Полтавской области. Чтобы получить ордер на квартиру они простояли в очереди далеко не один год. Известно, что цена одного квадратного метра жилья в новом доме равняется 650 долларам, в то время как средняя цена на самые дешевые квартиры в Полтаве составляет тысячу долларов за квадратный метр. Каждая из квартир обладает площадью в 45–50 кв. м, а значит, их стоимость колеблется в районе 29–32 тыс. долларов. Согласно программе «Доступное жильё», семьдесят процентов от цены на жилищное строительство обязаны были выплатить сами будущие жильцы, а еще тридцать процентов государство. На деле эти средства были взяты в городском бюджете. При этом уже на торжественной церемонии сдачи дома в эксплуатацию было известно, что госбюджет на следующий год не располагает средствами для осуществления президентской программы «Доступное жильё». У премьер-министра имеется свой собственный план по предоставлению населению страны жилья, а то, что происходило в Полтаве, было все лишь попыткой присвоения Тимошенко разработанной электоратом идеи. Напомним, что программу по обеспечению украинцев жильем, президент представил еще полтора года тому назад, а конкретный Указ «О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильём» появился только в ноябре 2007 года. Прежде всего, программа базировалась на  бесплатном предоставлении земельных участков под строительство местными властями, за счет чего стало возможным сократить расходы на выполнение строительных работ. Согласно тому же изданному указу, на местные власти возлагались и вопросы по обеспечению подвода инженерных коммуникаций к объектам, возведенным по программе. А Кабинет министров получил от президента распоряжение предоставить льготные условия для ввоза необходимых для строительства новых домов стройматериалов, а также задействовать в осуществлении проектов недорогих стройматериалов украинского производства. Кроме того, данный документ постановил, что семьдесят процентов от стоимости жилья должны погаситься из средств самих жильцов, а остальные тридцать – взяты из госбюджета. Одновременно с этим был разработан и другой документ, в котором определялись те граждане, которые могли претендовать на получение жилья. Его разработкой занялось Министерство регионального развития и строительства (Минрегионстрой). Сам законопроект получил название «Об обеспечении граждан доступным жильём». К таким гражданам относились, в частности, те, средний ежемесячный совокупный доход которых не позволяет им получить социальное жилье, а также те, доход которых меньше четырёхкратного размера средней ежемесячной заработной платы, установленной в том или ином регионе страны. Как бы там ни было, а в течение последнего года программа «Доступное жильё» существовала только теоретически. Министерство финансов не пропустило проект, поэтому Кабинетом министров ему так и не был присужден статус закона. По словам Дениса Фудашкина, заместителя министра финансов, подобное обеспечение населения жильем не оправдывает себя с финансовой точки зрения. В настоящее время в Украине насчитывается несколько сотен человек, стоящих в очереди на квартиру, и государство просто не справится с такой задачей с помощью одного только механизма прямых дотаций. По мнению чиновника, перед государством должна быть поставлена другая цель: создать благоприятные условия для того, чтобы граждане могли самостоятельно купить себе квартиру. То, что президентская программа «Доступное жильё» провалится, было ясно и без ее забракования Министерством финансов. Дело в том, что у главы государства  не было непосредственного влияния на локальные бюджеты, и все, что он мог, это только  давать советы региональным властям как поступать в том или ином случае. Так что вполне предсказуемыми стали отказы местных властей в бесплатном выделении земельных участков, заявку на которые подавало Министерство регионального строительства. По причине якобы отсутствия свободных территорий друг за другом от участия в президентской программе отказывались крупнейшие города Украины. В их числе -  Житомир, Львов, Ивано-Франковск, Ровно, Луцк, Ужгород, Черкассы, Херсон и Днепропетровск. Впрочем, даже те города, которые официально не отказывались от предложения президента, столкнулись бы с невозможностью предоставления земли, по причине того, что она уже давно поделена между «своими» чиновниками за определенную финансовую договоренность. Такое мнение выразил Андрей Заика, являющийся генеральным директором компании НСМ Group. Справедливости ради стоит отметить, что президент Украины Виктор Ющенко и глава министерства Василий Куйбида не отказывались от осуществления разработанной программы и продолжали настаивать на идее прямых государственных дотаций для строительства доступного жилья. Результатом этого стало то, что в настоящее время Министерство регионального строительства планирует с помощью пилотных проектов усовершенствовать схемы по осуществлению программы и ее финансирования. По словам министра регионального развития и строительства, еще несколько новых домов будет сдано в эксплуатацию жильцам до конца текущего года. Вполне возможно, что инициатива президента могла быть встречена в штыки и самими компаниями-застройщиками. Дело в том, что доступное жилье подразумевает под собой его строительство по себестоимости, а это ой как не выгодно строительным компаниям, даже, несмотря на то, что земля, согласно программе, должна выделяться бесплатно, все коммуникации оплачены, а на стройматериалы предоставлены льготы. Как объяснила Юлия Зайвелева, директор агентства недвижимости «Планета», строительные компании не будут связываться со строительством объектов, обладающих низкой рентабельностью. Им проще выкупить земельный участок у городских властей и построить на нем просторные и комфортные квартиры. А после этого продавать их по высоким ценам, получая блестящие доходы. Программа должна была быть внедрена в жизнь сразу после того, как были внесены необходимые поправки в государственный бюджет на текущий год. Но в бюджете так и не были предусмотрены средства, а набирающий обороты финансовый кризис и увеличение инфляции еще больше усугубили положение. В бюджет следующего 2009 года Ющенко дал распоряжение внести дополнительные пяти миллиардов гривен на осуществление строительства доступного жилья. Эта сумма составляет 0,5% от общего объема ВВП. Но распоряжение опять-таки осталось только на бумаге. Зато на предоставление ипотечных кредитов населению Государственным ипотечным учреждением (ГИУ) тем же правительством было выделено в бюджете на следующий год восемь миллиардов гривен. Данные кредиты можно будет оформить сроком от 25 до 30 лет без первого взноса и с довольно низкой процентной ставкой. При этом кредиты ГИУ будет брать под государственные гарантии, откуда вытекает, что в случае невозврата долг по кредиту будет погашать государство. Получается, что Юлия Тимошенко не отвергает президентской концепции о доступном жилье на корню, а реализует ее совершенно иным путем - не через прямые дотации, а благодаря уменьшению ставок по ипотечным кредитам. Но недостатков у такого решения тоже предостаточно. Дело в том, что жилищное строительство экономкласса – явление на отечественном строительном рынке редкое. Получают такое жилье очень немногие люди. В прошлом году квартиры получило только около 20 тысяч людей, в то время как квартирная очередь в данный момент составляет порядка 1,3 млн семей. Совершенно очевидно, что с такими темпами выдачи жилья человек может простоять в очереди 65 лет (и это не учитывая, что число новых кандидатов на получение социального жилья постоянно растет). Проблема рынка жилья кроется вовсе не в отсутствии средств, как об этом говорят в правительстве и сам президент, а в недостаточном предложении. По этой причине происходит увеличение стоимости жилья, отсюда же и неспособность большинства слоев населения купить квартиры. Квартиры, которыми правительство планирует обеспечить граждан, сейчас почти не строятся. Если ипотечные кредиты на подобное жилье снизят ставку, то спрос в очереди на квартиру значительно вырастет, а значит обстановка накалится еще больше, т.к. предложить государству, по сути, нечего. Да и доступнее квартиры для стоящих в очереди не станут. Как показывает статистика, средняя зарплата в образовательной сфере равняется сегодня 1300 гривнам, в области здравоохранении — 1200 гривнам. Совокупный доход семьи, члены которой работают в этих двух сферах, составляет порядка трёх тысяч гривен (почти 600 долларов). При этом средняя цена на квартиру площадью в 100 кв. метров, по сравнению с социальным жильем и малометражками в экономклассе, например, в той же Полтаве достигает 140 тыс. долларов. Даже если учесть, что тридцать процентов от суммы возьмет на себя государство, такой семье придется найти около 100 тыс. долларов на приобретение жилья. В случае оформления ипотеки на эту сумму сроком на 30 лет, семье нужно будет ежемесячно платить не менее 1000 долларов, что на 400 долларов выше от совокупного дохода семьи. Да и с финансовым кризисом ситуация с размером платежей почти не предсказуема. Парадокс в том, что позволить себе такие квартиры смогут только финансово обеспеченные слои населения, а им то, как раз, доступ к дешевым квадратным метрам закрыт. Они не входят в число претендентов на квартиру. Получается замкнутый круг. Идея строительства большого количества дешёвого жилья стара как мир. Истории известны случаи, когда программы по строительству доступного жилья для рабочих слоев населения с расчетом  21 кв. м на человека (кстати, стандартный расчет) предлагались Пётром Столыпиным еще до совершения революции. И начиная с начала 20-х годов ХХ века, когда появились пресловутые очереди на квартиру, ситуация с обеспечением населения жильем только ухудшалась. Разрядилась ситуация только в 60–70-х годах прошлого века, когда происходило массовое строительство жилья. Кстати, тогда же появился из известный каждому советскому человеку лозунг: «Каждой советской семье — отдельную квартиру к 2000 году», оказавшийся очередной утопией. По мнению Алексея Омельяненко, почётного президента ОАО «Трест ”Киевгорстрой №1”, успешная реализация программы «Доступное жильё» привела бы к появлению на рынке многочисленных мошенников. И жилье досталось бы не простым смертным, а кумовьям-друзьям тех людей, которые занимаются реализацией программы. И схема осуществления финансирования, будь то прямые дотации или удешевление кредитов, в данном случае роли не играет. По мнению специалистов, подобные программы на сегодняшний день являются пережитком прошлого и строительство малометражных домов окажется бесполезным. Мировая же практика свидетельствует о том, что городские районы густо застроенные домами с маленькими квартирами имеют свойство превращаться со временем в гетто. Строительство дешёвого, доступного для населения жилья — прямой путь к повторению истории создания Гарлема, каким выглядел этот район Нью-Йорка еще 20 лет назад. Как альтернатива разрешению проблемы доступного жилья вполне может стать строительство, так называемых, доходных домов, распоряжаться которыми будет впоследствии сам город. Впрочем, для аренды подойдет и эксплуатация жилья, найти которое можно на вторичном рынке. Опыт доказывает, что доступной часто является не только квартира в новостройке, права на которую были переданы тем, кто внес за нее плату на первоначальном этапе. Здесь каждый сам должен решать, кем он хочет стать - собственником квартиры или съемщиком арендуемого жилья, стоимость аренды которого зачастую бывает значительно ниже аналогичной на рынке. Подобным опытом могут похвастать сегодня многие успешные европейские города. Дело в том, что подобные дома располагаются в черте города, а денежные средства за временное пользование квартирами перечисляются не на банковский счет определенного лица, а в резерв городского бюджета. При этом во многих европейских странах арендное жилье составляет значительный процент от общего объема, имеющегося на рынке. В одной только Германии и Великобритании на долю такого жилья приходится 40–50% всего жилья. Другие страны - не исключение. Такой вариант вполне допустим по той причине, что государство сможет оказать достойный отпор современным арендодателям-частникам и, кроме того, открыть для себя дополнительный источник финансирования бюджета. В случае же сокращения спроса на частные квартиры, не отличающиеся высоким классом, закономерно произойдет и падение их стоимости. В результате, проблема по обеспечению населения жильём перейдет с плеч правительства  в ответственность локальных властей. Возможно,  известные политики будут меньше при этом пиариться, зато простые граждане получат, наконец, долгожданные квадратные метры.