Что нужно знать при заключении договора долевого строительства?

Что нужно знать при заключении договора долевого строительства?

В настоящее время долевое строительство является  одним из самых
перспективных и действенных методов по обеспечению населения жильем.
Прежде всего, это связано с тем, что приобретая квартиру согласно
договору по долевому строительству, будущий новосел тратит значительно
меньше средств, чем, если бы он обратился на вторичный рынок жилья.
Правда, несмотря на все преимущества участия в долевом строительстве,
всегда остаются неприятные моменты, связанные с участившимися в
последнее время случаями обмана дольщиков. Сегодня то и дело попадаются
на глаза сообщения о судебных разбирательствах между застройщиками и
людьми, которые вкладывали свои кровные в жилищное строительство
(дольщиками), оставшиеся в результате не только без жилья, но и без
вложенных средств. Естественно, это никак не способствует развитию на
строительном рынке такой отрасли, как долевое строительство.
Потенциальных клиентов отпугивает риск, связанный с инвестированием
средств в жилье, которое, в итоге, может им не достаться.  Хотя
остались еще люди, готовые сотрудничать с застройщиками, правда,
сдерживает их тот факт, что они не знают, как избежать возможных
проблем и неприятностей – сказывается их неосведомленность в вопросах
всех нюансов законодательства о долевом строительстве. Поэтому, в
данной статье собрана вся информация, которая так или иначе сможет
пригодиться в будущем людям, которые свяжутся с долевым строительством.
Как уже отмечалось выше, долевое строительство - весьма эффективный
способ разрешения жилищных проблем граждан и в данный момент очень
распространено в нашем государстве. Данная отрасль является
своеобразной полноценной системой отношений, построенной на финансовых
и юридических аспектах. Можно сказать, что возвести новый дом - это
цель, которую ставит перед собой данный вид строительства. Если
рассматривать долевое жилищное строительство с точки зрения финансов,
то оно представляет собой систему, с помощью которой 
компании-застройщики привлекают на строительство домов  денежные
средства, а люди, в свою очередь, имеют возможность обрести жилье по
гораздо более низким ценам, чем на вторичном рынке недвижимости. В
долевом строительстве принимает участие великое множество различных
организаций, государственных органов и, разумеется, сами дольщики.
Правда, к основным сторонам в долевом строительстве относятся
компания-застройщик и дольщик – человек, который вкладывает свои
средства в осуществление строительства с целью дальнейшего получения
квартиры в финансируемом объекте. Как правило, в возведении одного дома
участвует несколько сотен человек, которые делят между собой финансовые
затраты, на которые застройщики осуществляют строительство. Что
касается юридической стороны дела, то сюда относится согласование и
подписание договора на участие в долевом строительстве, а также
некоторые текущие процедуры, проведение которых обязательно перед
заключением договора и после него. Данные процедуры направлены, прежде
всего, на защиту прав участников долевого строительства в случае, если
застройщики будут недобросовестно выполнять свои обязанности. Дольщикам
просто необходимо быть в курсе этих процедур, а также правильного их
исполнения с тем, чтобы в дальнейшем не оказаться обманутыми и
предотвратить потерю своих финансовых средств. Согласно
законодательству о долевом строительстве, одна из сторон –
компания-застройщик -  обязана в установленный договором срок
самостоятельно или с привлечением помощи других лиц возвести
многоквартирный дом или любой другой объект недвижимости и, сразу после
получения разрешения на сдачу в эксплуатацию этих объектов, осуществить
передачу готового объекта долевого строительства участнику долевого
строительства. Вторая сторона - участник долевого строительства -
обязана внести установленную договором плату и принять объект долевого
строительства, если получено разрешение на введение в использование
многоквартирного дома или любого другого объекта недвижимости. По
закону все выглядит достаточно просто и логично. На деле же
инвестирование большой суммы может обернуться большой потерей, т.к. не
редки случаи, когда компании-застройщики кидают своих дольщиков, лишая
их и жилья, и денег.  

Подписание договора на участие в долевом строительстве

Решившись на заключение договора долевого строительства, особое внимание необходимо обратить на следующие моменты:

1) Прежде всего, на выбор компании-застройщика и объекта строительства.
Здесь необязательно иметь юридическое образование или являться
риэлтором, чтобы понимать – о репутации застройщика объективнее всего
говорят сами объекты, успешно им возведенные и сданные дольщикам.
Доверить свои средства можно той строительной компании, которая уже не
один год работает в вашем городе, успешно реализует проекты и ни разу
не была замечена в махинациях. Скорее всего, договор с такой компанией
не будет для дольщика роковым решением. А вот отсутствие у компании уже
готовых проектов в области строительства – первое, что должно
насторожить будущего участника долевого строительства. Вряд ли стоит
связываться с застройщиком, которому нечем доказать свою
добросовестность.

2) Далее переносим все внимание на сам договор долевого строительства,
и, в первую очередь, на его наименование. Нужно помнить, что закон о
долевом строительстве действителен и для заключения договоров на
участие в долевом строительстве. Если заключаемый дольщиком и компанией
договор называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на
строительство жилого дома» и далее в таком же духе, а сам дольщик в нем
именуется «Инвестором», то это может значить, что застройщик пытается
обойти стороной Закон «О долевом строительстве» и «О защите прав
потребителей». В будущем это чревато для дольщика возникновением
проблем. Несмотря на то, что судебный опыт свидетельствует о том, что
даже если строительство велось в собственных интересах, означенные
законы имеют силу на такие договоры, рисковать все-таки не стоит. Целью
дольщика является получение жилья, а не повестки в суд на
разбирательство с компанией-застройщиком.

3) Перед подписанием договора дольщику не лишне будет спросить с
застройщика предоставление документов, законодательно подтверждающих
разрешение на строительство жилья или других объектов. Кроме того,
проектная декларация обязательно должна быть где-то опубликована
застройщиком. Посмотреть и ознакомиться с ней нужно обязательно. Дело в
том, что публикация или размещение проектной декларации является прямой
обязанностью строительной компании (согласно п. 1 ст. 3 Закона о
долевом строительстве).

4) Договор на участие в долевом строительстве вступает в силу с момента его регистрации государственными органами.

5) В договоре в обязательном порядке должны быть означены следующие
условия: определение или подробное описание объекта долевого
строительства, который будет сдан в эксплуатацию, сроки передачи
компанией-застройщиком данного объекта долевого строительства,
стоимость договора, сроки и порядок внесения оплаты, а также
гарантийный срок на возведенный застройщиком объект. При этом стоит
помнить, что эти четыре пункта являются обязательными в договоре. Если
хотя бы один из них договором опущен, действительным, согласно
законодательству, он считаться не может.  

Подписав договор на участие в долевом строительстве и став полноценным
участником долевого строительства,  многие дольщики очень часто
сталкиваются с однотипной проблемой.  Осуществляя оплату своего участия
в строительстве в рассрочку, рано или поздно у дольщика заканчиваются
средства на дальнейшее осуществление выплат. Можно ли как-то выпутаться
из сложившейся ситуации и, если можно, то каким образом? А выход
действительно существует. Согласно ст. 11 Федерального закона "Об
участии в долевом строительстве" дольщик имеет полное право уступить
свои права по договору любому другому заинтересованному лицу. В связи с
тем, что полная стоимость договора не еще не погашена, передачу права
на участие в долевом строительстве можно осуществить только с
одновременным возложением долга на нового дольщика. Порядок передачи
долга и прав по долевому строительству зафиксирован в Гражданском
кодексе РФ. Прежде всего, потребуется добиться согласия
компании-застройщика, осуществляющей возведение объекта, и являющейся
кредитором по договору участия в долевом строительстве в части,
касающейся выполнения обязательств по погашению стоимости договора.
Новый договор – о передаче прав по договору и о переводе долга – должен
быть в обязательном порядке зарегистрирован государственными органами
по регистрации прав на недвижимость и совершения сделок с ней. В данном
случае необходимо обратить внимание на то, что срок, установленный
законом на передачу участником долевого строительства прав и долгов по
договору, становится действительным только с момента регистрации
участия в долевом строительстве договора государственными органами и
теряет свою силу, как только будет подписан между сторонами
передаточный акт или другой документ, подтверждающий передачу прав на
объект долевого строительства. При этом дольщику придется выплатить
неустойку из-за того, что были просрочены сроки по оплате договора на
участие в долевом строительстве. Размер неустойки составляет одну
стопятидесятую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая
действительна в день исполнения обязательства, от суммы просроченной
выплаты за каждый просроченный день. Компания-застройщик может
потребовать расторгнуть договор с дольщиком на участие в долевом
строительстве в случае, если участник долевого строительства нарушает
сроки по внесению платы систематически, другими словами, когда
нарушение срока погашения долга превышает три раза в течение двенадцати
месяцев или, когда оплата договора не осуществлялась в течение трех
месяцев. При этом, застройщик вправе обратиться с заявлением в суд.

 

Какую компанию-застройщика предпочесть?

Согласно закону о долевом строительстве, застройщиком может быть
названо  юридическое лицо (вне зависимости от правовой формы
организации) или частный предприниматель, в собственности или аренде
которого находится земельный участок, и который вовлекает финансовые
средства участников долевого строительства в порядке, установленном
действующим Федеральным законом для строительства (возведения) на
данном участке земли многоквартирных домов и любых других объектов
недвижимости на законном основании, в качестве которого выступает
полученное на строительство разрешение. Объектом недвижимости при этом
могут выступать гаражи, здания здравоохранения, общественного питания,
частные предприятия, центры торговли, культуры и любые другие объекты
недвижимости, кроме тех, которые относятся к объектам производственного
назначения. На основании этого можно сделать вывод, что к непременным
атрибутам компании-застройщика относятся: регистрация застройщика
государственными органами как юридического лица или частного
предпринимателя; наличие в собственности или аренде компании под
строительство  участка земли; наличие разрешения на проведение на
данном земельном участке строительных работ; а также способность
компании-застройщика осуществить возведение объекта недвижимости,
средства на который им привлекались от дольщиков. Но даже это не может
служить гарантом того, что строительство объекта будет завершено, и
дольщики получат долгожданное жилье. Как же можно защититься от
мошенников? В первую очередь, необходимо обратиться к прошлому
фирмы-застройщика. В частности, посмотреть, какие объекты ею возведены,
были ли соблюдены сроки по сдаче объектов в эксплуатацию, все ли
проекты были окончены или имеются недостроенные объекты. Кроме того,
выяснить, какой репутацией обладает та или иная компания-застройщик в
вашем городе. Часто эта информация появляется в местных СМИ, от которых
не скроется тот факт, что с выполнением обязательств по договору о
долевом строительстве у компании возникали проблемы. Нужно
поинтересоваться и тем, насколько давно данная строительная компания
представлена на отечественном рынке. Бывает так, что
компания-застройщик существует на строительном рынке достаточно давно,
но никаких серьезных объектов ею построено не было. Кроме того,
ознакомиться с информацией о компании-застройщике сейчас можно и в
интернете на ее официальном сайте. После этого не лишним будет
потребовать от застройщика предъявления документа, подтверждающего
права собственности или права аренды на земельный участок, на котором
планируется возводить новый дом или любой другой объект. В документе
должно быть указано наименование компании-застройщика, а также
местоположение участка земли. А еще дольщики имеют законное право
ознакомиться с нижеследующими документами: свидетельством о
государственной регистрации строительной компании; свидетельством о ее
постановке на учет в налоговой инспекции; учредительными документами;
отчетностью о ведении финансово-хозяйственной деятельности застройщика
в соответствии с установленными нормами; аудиторским заключением за
последний год предпринимательской активности компании-застройщика; а
также с утвержденными годовыми отчетами, бухгалтерскими балансами,
информацией о распределении доходов и убытков за последние три года
ведения застройщиком предпринимательской деятельности, а также за
фактический период времени предпринимательской активности в случае
проведения застройщиком данной деятельности меньше трех лет. Как
правило, если компания-застройщик добросовестно выполняет свои
обязанности, ее представители не будут возражать против ознакомления
дольщиков с вышеозначенными документами. После этого можно решать –
доверять данной компании или нет, составлять с ней договор или не
стоит.