Строительство в условиях экономического кризиса

Строительство в условиях экономического кризиса

В последнее время многие страны мира переживают финансовый кризис, который охватывает все области человеческой деятельности. И строительство не стало исключением. В настоящий момент трудности переживают не только мелкие застройщики, но и крупные компании. Об этом свидетельствует ряд фактов, приведем некоторые из них. Например, президент компании «Real Estate Solutions» Сергей Карамнов в своем последнем интервью отметил следующий факт: «Сегодня наблюдается значительное снижение объема сделок на рынке недвижимости и резкое сокращение платежеспособного спроса на квартиры в новостройках. И, несмотря на то, что количество предложений увеличилось, на рынке наблюдается существенное увеличение (практически в два раза) количества выставленных на продажу незавершенных проектов».

Да и сами застройщики признают, что продажи в жилых домах разной степени готовности идут, мягко говоря, слабо, и это не лучшим образом влияет на деятельность строительных компаний.

Данные изменения уже принесли первые результаты: осенью часть крупных компаний первичного рынка жилья приняла решение об изменении своей бизнес-стратегии.

Для примера рассмотрим несколько компаний: компания «XXI Век» в связи с финансовыми трудностями проводит реструктуризацию, сокращает штат сотрудников и распродает портфель своих проектов, дабы направить полученные средства на выплату кредитов и финансирование оставшихся объектов.

О замораживании (минимум на год) своего киевского проекта «Mirax Plaza», а также всех проектов, находящихся в подготовительной стадии проекта заявила компания «Mirax Group». Сергей Полонский - председатель совета директоров корпорации, в интервью журналистам о дальнейших возможный действиях: «Если за указанное время ситуация на рынке не изменится в лучшую сторону, «Mirax Group» может вовсе выйти из ряда проектов».

Разобравшись в той ситуации, которая сложилась на сегодняшний день, эксперты советуют делать ставку  на реализацию хороших проектов с высокой степенью готовности, для завершения которых не нужно много денег, так как инвестиционный рынок сейчас практически нулевой — серьезных инвестиций нет, и в ближайшее время не предвидится. Потому, по их словам,  действия крупных застройщиков, приостанавливающих новые проекты до лучших времен, вполне оправданы.

Не остались равнодушными к данному вопросу и аналитики консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия». По их мнению, в нынешних условиях уверенно держатся на плаву лишь строительные компании, которые могут позволить себе дольше обычного продавать построенные площади, либо те, кто имеет поддержку со стороны банков. Причем, в любом случае застройщику нужно иметь достаточно большие финансовые ресурсы и, желательно, диверсифицированный портфель проектов.

А вот кому сейчас действительно тяжело, так это небольшим компаниям, работающим на рынке недвижимости. Им приходится прилагать все усилия, использовать все возможные  маркетинговые ходы для стимулирования продаж, но, к сожалению, это не приносит быстрых результатов и  поступления все еще остаются мизерными. Например, сейчас далеко не лучшие времена в смысле активности продаж апартаментов переживает  широко разрекламированный проект «Cosmopolitan» компании «Центрбудинвест». И это даже несмотря на активное продвижение данного объекта. Подобные проблемы характерны и для многих других резонансных проектов.

Радует и вселяет надежду только тот факт, что строительство замерло или существенно замедлилось не на всех площадках, которые застраивают небольшие фирмы. Подтверждением этому служит строительная компания «Мiськжитлобуд», которая в конце сентября заключила договор на строительство 17-этажного дома в жилищном комплексе «Новопечерские липки» (девелопером данного проекта выступает «Ukrainian development partners»). Хочется отметить и тот факт, что сейчас работы на объекте идут с опережением графика. Правда,  Денис Костржевский - президент компании «Мiськжитлобуд» в своем интервью внес некоторые поправки и уточнил, что ему еще в начале года поступило несколько серьезных предложений относительно строительства крупных объектов, и даже была достигнута договоренность о начале работ летом-осенью текущего года. Но в результате осталось лишь два небольших проекта… Кроме этого, президент с уверенностью заявил: «Поскольку главный тренд будущих изменений на рынке недвижимости пока четко не определен, выжидательная позиция характерна как для инвесторов, так и для покупателей. Одни ожидают стабилизации, другие — обвала цен. И пока не будет ясности, мелкие и средние строительные компании вынуждены будут балансировать на грани банкротства». Член совета директоров Украинской строительной ассоциации (УБА) Андрей Миргородский выразил свое согласие с подобным мнением. А на прошедшей пресс-конференции заявил: «Длительный застой на рынке недвижимости больнее всего ударит именно по мелким компаниям. Потрясения, не обойдут стороной и крупные компании, но последние как минимум найдут возможности, чтобы выполнить свои долговые обязательства. А вот многим «малышам», скорее всего, придется уйти с рынка». Отдельные строительные бригады и даже целые фирмы, отмечает  Денис Костржевский, уже сейчас мигрируют по рынку, предлагая свои услуги. Но, по словам директора по работе с клиентами инвестиционно-девелоперской компании «Grand Idea» Виктор Бельфор, запас прочности каждого застройщика зависит не от его размера, а в первую очередь от модели бизнеса, а также источников финансирования. Фирма, пусть даже мелкая, имеет хорошие перспективы, при условии, что она возводит всего один дом, имеет деньги для реализации своего проекта и не продает квартиры на стадии котлована. По мнению Д. Костржевского, все зависит от колебаний рыночной конъюнктуры.

Свои предположения о том, каким способом небольшие компании могут выйти из сложившейся ситуации, высказал Сергей Карамнов. Вот что он думает: «Сегодня набирает обороты процесс поглощения крупными игроками мелких строительных фирм. Потому последним, чтобы выжить, придется либо объединяться, либо продаваться».  

Критическим для мелких и средних компаний считает положение дел и Денис Костржевский: «Рассчитывать только на самих себя в такой экономической обстановке небольшим застройщикам очень сложно. Между тем власти не принимают действенных мер по стабилизации рынка недвижимости. Потому выживать таким застройщикам будет все сложнее».

А вот Виктор Бельфор считает, что для больших волнений нет повода. Свою позицию он объяснил: «Консолидация на любом развивающемся рынке — это нормальное и распространенное явление. Даже в странах с давно сложившейся рыночной экономикой такое происходит постоянно».

А вот председатель совета директоров группы компаний «Слав Инвест» и член совета директоров УБА Милан Паевич опасается, чтоб не сложилась ситуация, при которой станет возможна экономическая афера (небольших застройщиков могут попросту «кинуть», дабы потом за бесценок прибрать к рукам их активы).

Не теряют надежду на лучшее эксперты, хотя убеждены в том, что как бы нее сложилась ситуация мелкие строительные компании смогут приспособиться к новым условиям. Для этого, по их мнению, необходимо внедрять новые приемы ведения бизнеса, способные дать положительный эффект в краткосрочной перспективе. Сегодня небольшим застройщикам, занятым в сфере многоэтажного жилищного строительства,  по мнению Андрея Миргородского, стоит подумать над расширением спектра услуг и заняться теми видами недвижимости, которые всегда затребованы на рынке (например, малоэтажным строительством).

Сергей Карамнов спасение для мелких и средних строительных компаний видит в возможной миграции в сектор коммерческой недвижимости. Причем, уверен эксперт, небольшим фирмам необходимо сразу искать новые перспективные ниши (например, возведение быстровозводимых зданий, реконструкция домов, реновация территорий …). Правда, есть тут и свои «минусы»: этот путь наверняка потребует существенного снижения издержек и умения договариваться с заказчиками, банками, производителями необходимых стройматериалов. По словам Виктора Бельфора, в строительной отрасли в настоящее время все ищут альтернативные источники финансирования. И кое-кому это неплохо удается, а тем, кто не сумел найти общий язык с потенциальными инвесторами, приходится замораживать проекты…

А вот Андрей Миргородский считает, что как бы там ни было, компаниям, работающим на перспективу, не следует забывать о новых проектах. Ведь застой не вечен, и через 2–3 года, как только наметится тенденция к росту рынка недвижимости, хороший проектный портфель позволит дальновидным игрокам сделать серьезный рывок… Возможно, что руководителям строительных компаний стоит прислушаться к мнению авторитетного специалиста. И на это есть несколько причин. Первая, по словам экспертов, мелким застройщикам сейчас выгодно выступать в качестве подрядчиков в проектах крупных девелоперов, которые, как правило, финансируют около 50% стоимости объекта за свой счет. И вторая, более весомая причина – это то, что многие эксперты прогнозируют оживление первичного рынка жилья к 2010 году. Так, Милан Паевич, в частности, отмечает, что стагнация на строительном рынке Украины, вероятно, продлится до конца 2009 года, то есть до тех пор, пока не стабилизируется ситуация на мировых финансовых рынках и не появится возможность у отечественных компаний получать недорогие кредиты. Хотя после оживления рынка, по мнению профессионала, преимущество будут иметь застройщики, сумевшие грамотно воспользоваться нынешней паузой и внедрить у себя механизм страхования строительства, что позволит им приблизиться к европейским стандартам. В этом с экспертом солидарен и Денис Костржевский, который недавно высказал похожую мысль: «Даже по большой компании с большим же количеством объектов длительный спад на рынке бьет очень сильно. Смягчить этот удар можно лишь путем диверсификации сфер деятельности компании, что дает ей возможность перераспределять свои финансовые потоки. Если опираться на исторический опыт, то после больших потрясений остаются наиболее сильные фирмы, способные стабильно работать в любых условиях. Думаю, так произойдет и у нас. Также я уверен, что отныне доля тех проектов, когда инвестор покупал более дешевое жилье на этапе котлована, будет неуклонно сокращаться. А тем малым и средним фирмам-застройщикам, которые вовремя не сделают для себя надлежащих выводов, грозит неминуемый крах».