Как не остаться в дураках, если ваше строительство начало «умирать»

Как не остаться в дураках, если ваше строительство начало «умирать»

В условиях мирового финансового кризиса один за другим замораживаются объекты строительство. Так, за последнее время, только в Киеве остановлено около 70% строительства новых объектов. На данный момент, к сожалению, ни один инвестор не застрахован от строительных афер: покупатели «виртуальных» квартир часто рискуют остаться и без жилья, и без уплаченных за него денег. Тут остается надеяться только на себя. Поэтому возникает совершенно логичный вопрос: как вовремя определить, что над возведением вашего дома нависла угроза. На него искали ответ журналисты  газеты «Сегодня». В первую очередь, необходимо как можно раньше заметить признаки  «умирания» своего застройщика. Это позволит вам адекватно отреагировать на сложившуюся ситуацию (постараться вернуть инвестированные средства), а также даст шанс, расставшись с мечтой о жилье, хотя бы деньги спасти. В противном случае, вы рискуете остаться ни с чем.  Кроме этого, будет полезно выяснить, какое количество домов одновременно возводит ваш застройщик. Подобную информацию вам могут предоставить как в офисе компании, так и на ее сайте — обычно такая информация открыта и легкодоступна. «Чем больше объектов на сегодняшний день находится в работе, тем лучше», - утверждает исполнительный директор  агентства недвижимости «Кияны» Анатолий Топола. Тем же инвесторам, компании которых на данный момент строят только один дом, необходимо быть особенно бдительными. Так как, по словам Анатолия Топалы, вероятность остановки такого строительство жилья в условиях финансового кризиса близится к 100%. Тогда как вероятность наткнуться на долгострой, при условии, что компания возводит одновременно 2-3 объекта, равна 50/50. К тому же так гораздо легче определить первые признаки будущей остановки строительства. Например, первым сигналом может послужить «заморозка» хотя бы одного дома из «портфеля» застройщика. Причем, как только появится такая информация, необходимо немедленно ехать в офис компании и говорить с ее топ-менеджерами о будущем уже вашей новостройки. Приехав в офис, вам придется примерить роль финансового инспектора, выясняя «денежное здоровье» застройщика. Не следует забывать и о том, что финансовые документы компании, которая на данный момент занимается вашим строительством, всегда должны быть в свободном доступе для инвесторов. Об этом сообщил независимый юрисконсульт Максим Сергейчук. Именно таким образом компания сможет продемонстрировать теперешним инвесторам и будущим покупателям свое благополучие. Если же ситуация начнет складываться немного по-другому (т.е. вам по каким-либо причинам откажут в изучении этих документов) необходимо серьезно задуматься над вопросом: не пора ли забрать вложенные в квартиру деньги? На вопрос: «Что именно необходимо изучать в предоставленных документах?» ответила директор компании «Аналитика Аудит» Анжелика Поддубная: «При анализе стабильности компании потребуйте у нее баланс и отчет о финансовых результатах за определенный период. Если в балансе предприятия дебиторская задолженность превышает кредиторскую, а активы компании покрывают пассивы — тогда она достаточно финансово устойчива. И наоборот».

Офис продаж застройщика должен работать как часы. И это еще один фактор, на который непременно нужно обратить внимание. Все дело в том, что любая строительная компания имеет очень консервативную структуру. Следовательно, рабочий день ее персонала четко регламентирован: начало работы — в 9.00; конец — в 18.00; перерыв на обед — с 13.00 до 14.00. Очевидным является и то, что абсолютно все сотрудники этой компаний должны строго выполнять данный режим занятости. Позволяет себе «вольности» в обращении со временем только персонал компании-застройщика, которая начинает умирать. Такую консультацию дали экс-сотрудники отдела продаж одной из «проблемных» столичных строительных компаний, пожелавшие остаться неназванными. Поэтому желательно хотя бы раз в неделю звонить в офис вашей компании. Причем, лучше всего это делать в самом начале рабочего дня (минут в 5 десятого утра) и в самом конце (за 1 минуту до шести вечера). Начинать беспокоиться необходимо только в том случае, если в эти периоды не будут снимать телефонную трубку и вежливо сообщать, куда вы позвонили.

Не стоит также волноваться и до тех пор, пока  на вашем доме строительные бригады по-прежнему работают в три смены, а в месяц возводят по 2-3 этажа. Так как это означает только одно: дела у застройщика идут хорошо, он не собирается (хотя бы в ближайшее время) останавливать строительство. При этом помните, что при желании, свернуть все работы и вывезти технику можно буквально за неделю. В такой ситуации паниковать уже будет поздно. В такой ситуации может оказаться любой инвестор, который наведывается на место строительства не чаще, чем 1—2 раза в месяц. Обычно крупные инвесторы задают такой вопрос: «Как быть, если жизненные обстоятельства не позволяют вам ежедневно лично осматривать результат строительства?». Выход из сложившейся ситуации предложил директор портала недвижимости «Сити 24» Евгений Лисница: «Общайтесь на форумах с будущими соседями по дому, делитесь всей полученной информацией. Полезно договориться и установить дежурство: каждый день кто-то из инвесторов наведывается на стройку и следит, как поступают стройматериалы, не снижается ли темп работ и т.д. По возможности общайтесь с рабочими, выясняя, нет ли сокращений, задержек и урезания зарплаты. Если  они ответят «да», это повод идти в компанию и выяснять, почему так происходит».

Если же вам такой вариант по каким-либо причинам не подходит, в таком случае вы можете воспользоваться советом риелтора агентства недвижимости «Армайт» Натальи Михайлюк: «Поинтересуйтесь, нет ли объявлений о переуступках квартир в вашем доме. Возможно, другие инвесторы этого новостроя более проинформированы о финансовых сложностях, возникших у вашего застройщика. Поэтому и продают еще несуществующие квартиры, стремясь спасти вложенные деньги за счет непосвященных покупателей. Особенно должно насторожить, если факты переуступок жилья в вашей будущей «малой родине» приобрели массовый характер. Но даже если вы встретили единичный случай — лучше перепроверьте, продает ли ваш коллега квартиру по личной причине (скажем, для того чтобы рассчитаться с банковскими долгами) или же разузнал что-то недоброе насчет перспектив дома». При этом следует быть предельно внимательным и помнить, что технология установления массовых фактов переуступок имеет свои хитрости. Например, в рекламных изданиях может не указываться точный адрес новостроя, в котором продается квартира.  Несмотря на это, потенциального покупателя в обязательном порядке информируют о планировке квартиры и ее метраже.  Для того, чтобы получить схемы планировок квартир вашего дома, следует зайти либо на сайт компании-застройщика, либо заехать в его офис продаж».

Кроме вышеперечисленных способов, есть еще один способ, который позволит вам оценить «самочувствие» застройщика — разузнать, кредитуют ли банки покупку квартир в этом доме. Сейчас непроданное жилье обычно есть в каждом многоэтажном доме. И, как правило, застройщики  сотрудничают с конкретными банками в плане помощи в получении кредитов их клиентами. Над тем, не вводят ли вас в заблуждение, стоит задуматься в том случае, если вы узнаете, что банк-партнер застройщика прекратил суживать деньги на квартиры в «не чужом» ему доме. Эту ситуацию прокомментировал Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга «Укргазбанка»: «Наличие партнерских связей с банками — дополнительная гарантия надежности застройщика. При этом отдавать предпочтение стоит застройщикам, которые сотрудничают с банками-лидерами на рынке розничного кредитования. Причем, из анализа условий кредитования по этому дому, можно также получить и дополнительную информацию. Если они существенно отличаются от среднерыночных и стандартных условий кредитов в этом же банке — это сигнал к более детальному анализу. Ведь ни для кого не секрет, что процентная ставка и комиссии зависят от рискованности проводимой операции. Несколько причин имеет и приостановка кредитования на покупку жилья у данного застройщика. Например, все может зависеть от трудностей самого банка или изменения кредитной политики — до прекращений сотрудничества с застройщиком. А это, в свою очередь, является неблагоприятным знаком.